계약해제·해지

계약해제·해지는 계약관계를 처음부터 없었던 상태로 돌리는 효과를 가지는 절차입니다. 계약이 적법하게 해제되면 이미 주고받은 돈이나 물건, 제공받은 이익을 돌려주는 원상회복이 문제되고, 상대방의 귀책사유로 손해가 발생했다면 손해배상도 함께 검토될 수 있습니다.

계약해제·해지는 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 데 초점이 있고, 계약해지는 계속적 계약관계를 장래를 향해 종료시키는 데 초점이 있습니다. 임대차, 위임, 용역계약처럼 계속적으로 이행되는 계약에서는 해제와 해지가 혼재되어 다투어질 수 있으므로 계약 유형을 먼저 확인해야 합니다.

계약해제·해지를 주장할 때 내용증명은 이행 최고, 해제 의사표시, 원상회복 청구, 손해배상 청구의 기준점을 남기는 수단이 됩니다. 내용증명 문구가 모호하면 나중에 해제 효력 발생일이나 청구범위가 다투어질 수 있습니다.

상대방이 계약상 의무를 이행하지 않거나, 약속한 품질·기한·조건을 지키지 않은 경우 계약해제·해지를 검토할 수 있습니다. 공사 지연, 물품 미납, 잔금 미지급, 용역 불이행, 분양계약 이행불능 등이 대표적입니다.

상대방의 이행이 지체된 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내 이행하지 않을 때 해제를 검토하는 구조가 문제됩니다. 최고 기간이 지나치게 짧거나 해제 의사표시가 명확하지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다.

계약의 목적을 더 이상 달성할 수 없거나, 상대방의 귀책사유로 이행이 불가능해진 경우에는 별도의 최고 없이 해제가 문제될 수 있습니다. 다만 이행불능인지 단순 이행지체인지 구분해야 합니다.

계약서에 일정한 사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다고 정한 경우입니다. 잔금 미지급, 허위자료 제출, 인허가 미취득, 납품 지연, 품질 기준 미달, 비밀유지 위반 등 계약서상 조항을 정확히 확인해야 합니다.

계약해제·해지를 하는 입장에서는 해제 사유가 충분한지, 최고가 필요한지, 내용증명 문구가 명확한지부터 검토해야 합니다. 섣불리 계약해제·해지를 통보하면 오히려 부당해제나 채무불이행 책임을 주장받을 수 있습니다.

• 계약서, 특약, 약관, 해제 조항, 위약금 조항을 확인하기
• 상대방의 미이행, 지연, 하자, 품질미달, 잔금미지급 자료를 확보하기
• 이행 최고가 필요한 사안인지, 최고 없이 해제 가능한 사안인지 검토하기
• 최고 기간, 해제 의사표시, 원상회복 청구를 내용증명으로 명확히 남기기
• 계약금, 중도금, 대금, 사용이익, 이자, 손해배상액을 항목별로 계산하기
• 상대방의 이행 제공이나 반박자료가 있는지 확인하기
• 합의, 지급명령, 민사소송, 가압류 등 후속 절차를 검토하기

계약해제·해지를 통보받은 입장에서는 상대방의 해제가 적법한지부터 확인해야 합니다. 해제 사유가 없거나, 이행 최고 절차가 부족하거나, 본인이 이미 이행을 제공했거나, 상대방에게 먼저 책임이 있다면 해제 효력을 다툴 수 있습니다.

• 상대방의 내용증명이나 해제 통보 문구를 정확히 확인하기
• 계약서상 해제 사유가 실제로 발생했는지 검토하기
• 상당한 기간을 정한 이행 최고가 있었는지 확인하기
• 이미 이행했거나 이행 제공을 했다는 자료를 확보하기
• 상대방의 협조의무 위반, 선이행의무 위반, 귀책사유를 검토하기
• 계약금 몰취, 위약금, 손해배상액이 과도한지 확인하기
• 부당해제라면 이행청구, 손해배상, 채무부존재 확인 등 대응을 검토하기