철거

철거청구는 소유권 또는 사용권을 침해하는 건물·시설물·공작물 등을 제거해 달라고 요구하는 절차입니다. 토지 위에 권원 없는 건물이 있으면 토지소유자는 건물철거와 토지인도를 함께 청구할 수 있고, 무단점유 기간의 사용이익 상당 부당이득반환도 함께 문제될 수 있습니다.

철거소송에서 가장 먼저 확인할 부분은 토지 또는 건물의 소유권과 상대방의 점유권원입니다. 상대방이 임대차, 사용대차, 지상권, 법정지상권, 분묘기지권, 통행권, 공유관계, 매매계약, 합의 등을 근거로 점유를 주장할 수 있기 때문입니다.

철거소송에서 승소해도 상대방이 임의로 철거하지 않으면 대체집행을 검토해야 합니다. 대체집행은 비용, 집행범위, 현장 안전, 제3자 점유, 폐기물 처리 문제까지 고려해야 하므로 소송 단계부터 판결 주문을 명확히 구성해야 합니다.

토지소유자의 동의 없이 건물, 창고, 컨테이너, 축사, 비닐하우스, 담장, 데크, 간판, 설비 등이 설치된 경우입니다. 건축물대장, 등기부, 토지대장, 현황사진, 항공사진, 측량성과도, 점유 경위가 핵심자료가 됩니다.

이웃 토지의 건물 일부, 담장, 옹벽, 배수시설, 처마, 계단, 주차장, 조경시설이 내 토지를 침범한 경우입니다. 지적측량과 현황측량, 침범면적, 설치시기, 기존 합의 여부, 장기간 묵인 여부가 쟁점이 됩니다.

임차인이 임대차 종료 후에도 시설물을 철거하지 않거나 원상회복을 거부하는 경우입니다. 계약서상 원상회복 조항, 권리금 시설, 부속물매수청구권, 원상회복 범위, 보증금 공제 가능성이 함께 문제됩니다.

철거 판결이 확정되었는데 상대방이 이행하지 않는 경우입니다. 철거는 채무자가 직접 하지 않아도 제3자가 대신 할 수 있는 행위로 대체집행이 문제될 수 있으며, 집행비용 예납과 추후 비용회수까지 검토해야 합니다.

철거를 청구하는 입장에서는 내 소유권과 상대방의 무권원 점유, 철거 대상물의 위치와 범위를 명확히 입증해야 합니다. 특히 경계침범 사건은 소송 전에 측량자료와 현장자료를 확보하는 것이 중요합니다.

• 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 임야도 등 권리관계 자료를 확보하기
• 현장사진, 항공사진, 드론사진, CCTV, 설치시기 자료로 철거 대상물을 특정하기
• 지적측량, 현황측량, 감정자료를 통해 침범 위치와 면적을 확인하기
• 상대방에게 임대차, 사용승낙, 지상권, 법정지상권, 분묘기지권 등 권원이 있는지 검토하기
• 내용증명으로 철거와 토지인도, 부당이득반환, 원상회복을 요구하기
• 추가 공사나 점유 이전 우려가 있으면 공사금지가처분·점유이전금지가처분을 검토하기
• 소송 청구취지에 철거 대상과 범위를 집행 가능하게 특정하고, 판결 후 대체집행까지 고려하기

철거청구를 받은 입장에서는 무조건 버티기보다 실제 침범이 있는지, 상대방의 소유권이 맞는지, 자신의 점유·사용 권원이 있는지 확인해야 합니다. 철거 대상이 생활기반이나 영업시설인 경우에는 조정, 대체부지, 사용료 지급, 일부철거 등 현실적 해결방안도 함께 검토할 수 있습니다.

• 상대방이 제출한 등기부, 측량자료, 현장사진이 실제 현황과 일치하는지 확인하기
• 임대차계약, 사용승낙, 매매계약, 지상권, 법정지상권, 분묘기지권, 통행권 자료를 확보하기
• 건물이나 시설물 설치시기, 설치 경위, 기존 합의, 장기간 사용·묵인 자료를 정리하기
• 측량 오류, 경계 불명확, 침범면적 과다, 철거 대상 특정 부족을 검토하기
• 시효취득, 권리남용, 신의칙, 손해배상 또는 보상 협의 가능성을 확인하기
• 소장이나 가처분 신청서를 받은 경우 답변서·의견서 제출기한을 놓치지 않기
• 판결 후 대체집행이 예상되면 임의철거, 비용협의, 이행기간 확보 방안을 검토하기