계약금

계약금은 계약 체결 시 지급되는 금전이지만, 그 법적 성격은 하나로 고정되지 않습니다. 단순히 계약이 체결되었다는 증거로 지급되는 증약금일 수도 있고, 이행착수 전 계약을 해제하기 위한 해약금일 수도 있으며, 계약위반에 대한 손해배상 예정 또는 위약금으로 정해질 수도 있습니다.

계약금이 해약금으로 인정되면 일정한 요건 아래 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 계약서에 계약금 몰취, 위약금, 손해배상 예정 조항이 별도로 있다면 계약위반 책임과 손해배상 범위까지 함께 다투어질 수 있습니다.

계약금 반환이나 몰취, 배액상환을 주장할 때 내용증명에는 계약해제 사유, 계약금의 법적 성격, 상대방의 귀책사유, 반환 또는 배액상환 청구금액, 지급기한을 명확히 기재해야 합니다. 단순 항의성 문구만 보내면 추후 해제 효력이나 청구범위가 다투어질 수 있습니다.

매매계약이나 임대차계약에서 가장 많이 발생하는 분쟁입니다. 매수인이 계약금을 포기하고 해제할 수 있는지, 매도인이 배액상환으로 해제할 수 있는지, 중도금 지급이나 대출 실행 등 이행착수가 있었는지, 특약 조항이 있는지가 핵심입니다.

상대방이 잔금지급, 목적물 인도, 소유권이전등기, 공사 진행, 용역 제공 의무를 위반한 경우 계약해제와 함께 계약금 반환 또는 몰취가 문제됩니다. 해제 사유와 절차가 부적법하면 오히려 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

계약서에 “계약 위반 시 계약금을 위약금으로 한다”거나 “계약금은 반환하지 않는다”는 문구가 있는 경우입니다. 이때 계약금이 손해배상액의 예정으로 평가되면 금액이 부당하게 과다한 경우 감액이 문제될 수 있습니다.

계약금만 지급된 단계인지, 중도금 지급이나 잔금 준비, 소유권이전 서류 준비, 목적물 인도, 공사 착수 등 이행착수가 있었는지에 따라 해약금 해제 가능성이 달라질 수 있습니다. 이행착수는 계약금 분쟁의 핵심 쟁점입니다.

계약금 반환을 청구하는 입장에서는 계약이 왜 더 이상 유지될 수 없는지, 계약금 몰취 조항이 적용되지 않는 이유가 무엇인지, 상대방에게 귀책사유가 있는지 자료로 정리해야 합니다. 특히 계약해제 통보를 하기 전 내용증명 문구와 증거자료를 정리하는 것이 중요합니다.

• 계약서, 특약, 계약금 영수증, 입금내역을 확보하기
• 계약금이 해약금인지 위약금인지, 별도 특약이 있는지 확인하기
• 상대방의 계약위반, 이행지체, 하자, 허위 설명, 특약 불이행 자료를 정리하기
• 본인이 이미 이행했거나 이행 제공을 했다는 자료를 확보하기
• 이행착수 여부와 해제 가능 시점을 확인하기
• 내용증명으로 해제 사유와 계약금 반환청구를 명확히 통지하기
• 임의 반환이 안 되면 계약금반환소송, 지급명령, 가압류를 검토하기

계약금 몰취나 배액상환을 주장하는 입장에서는 계약금 조항과 상대방의 계약위반 사실을 명확히 입증해야 합니다. 매도인 또는 계약상대방이 배액상환으로 해제하려는 경우에는 이행착수 전인지, 특약상 해제가 제한되는지 검토해야 합니다.

• 계약서에 계약금 몰취, 배액상환, 위약금 조항이 있는지 확인하기
• 상대방이 잔금 미지급, 중도금 미지급, 서류 미제출, 특약 위반을 했는지 정리하기
• 이행을 최고했거나 해제 통보를 한 자료를 확보하기
• 상대방이 이미 이행에 착수했는지 또는 본인이 이행착수했는지 확인하기
• 계약금 외 추가 손해배상 청구 가능성이 있는지 검토하기
• 위약금이 과다하다는 감액 주장에 대비해 실제 손해자료를 준비하기
• 분쟁이 커질 경우 내용증명, 민사소송, 가압류 등 절차를 검토하기